Ombygging og Oppussing

Borettslagsloven ligger til grunn for § 8 i Vedtekter for AL Østerås Borettslag. Enhver planlegging av omfattende endringer i egen andelsleilighet må skje i lys av hva vedtektene for Østerås borettslag sier om dette:

§ 8. Forandringer av bygning eller bolig

Andelseiere må ikke uten godkjennelse fra borettslagets styre gjøre bygningsmessige forandringer vedrørende bygning eller bolig som skader eller påvirker bygningens konstruksjon eller fasade, blant annet: Fjerne innvendige vegger, flislegge balkong, sette opp radio- og TV-antenne/parabol, skifte vinduer, balkongdører, markiser mv. Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser, er ikke tillatt.

For alle leiligheter i toppetasjen i Fururabben 6-8-10 og Eiksveien 90-92-94-96 gjelder følgende:
‍For at det skal være mulig å fjerne vegger mellom kjøkken og stue, og/eller mellom de to minste soverommene, må det gjøres forsterkende tiltak av taket etter nærmere spesifikasjoner fra styret. Det må derfor søkes styret om godkjenning av framlagte plantegninger fra utførende firma. Det må også dokumenteres av faglig kvalifisert part at gulvet vil tåle endringer i punktbelastning ved bruk av bærende søyler.

Leilighetenes inneklima e rbasert på naturlig ventilasjon som forutsetter åpne ventiler og luftekanaler.Spørsmål om montering av avtrekksvifter med direkte utblåsing i luftekanal er derfor underlagt egne regler:

-       Bad:Monteres avtrekksvifte med direkte utblåsing i luftekanalen ut fra bad, skal dette gjøres ved å fjerne et eventuelt kaldrasspjeld fra baksiden av viftens innstikk i vegg mot kanalen. Dette vil sikre at ventilen blir stående åpen når den er avskrudd, og derfor ikke forstyrrer balansen i ventilasjonen i leiligheten.  

-       Kjøkken: Det er ikke anbefalt å montere avtrekksvifte med direkte utblåsing i luftekanalen i kjøkken. Dette fordi en slik vifte blokkerer luftekanalen når den ikke er i bruk, og dermed forstyrrer balansen i leilighetens naturlige ventilasjonssystem. Dessuten vil en slik montering også øke faren for brann i kanalene på grunn av fettavleiringer. Kjøkkenviften bør derfor være en omluftsvifte med kullfilter, eller en vifte der kaldrasspjelet er fjernet.

Det ligger til andelseiers vedlikeholdsplikt at vifte og kullfilter rengjøres jevnlig, og at kullfilteret skiftes når det er behov for det.

Ønsker man å legge trelemmer eller annet belegg på balkonggulv, må det ikke benyttes materialer eller løsninger som kan skade overflaten på balkonggulvet. Andelseier kan bli holdt økonomisk ansvarlig dersom gulvbelegget forårsaker vannskader på betongen, eller det oppstår andre skader på balkongen som skyldes uaktsomhet.

Betonggarasjene er rehabilitert med en spesiell katodisk metode for å hindre nedbrytning av betong og beskytte armering mot korrosjon. Det er derfor innført totalforbud mot boring og montering i samtlige betongkonstruksjoner: vegger, gulv og tak.

Østerås Borettslag AL ble bygget i perioden 1966-1968. For andelseiere er det svært viktig å forholde seg til det faktum at det er borettslaget som, juridisk sett, er eier av bygningen man kjøper seg inn i som andelseier, og at det da er styret og generalforsamlingen som har det overordnete ansvaret for bygningsmassen din leilighet er en del av.

Alle som flytter inn her og får ønske om å gjøre vesentlige endringer i sin leilighet, må ta hensyn til at bygningsmassen er såpass gammel, og at dimensjoneringen av såvel bygningselementer som strøm mm, ikke tillater for store endringer. Dette har borettslaget tatt høyde for i utformingen av vedtektene for Østerås borettslag (de finner du under fanen Praktisk info) som igjen er hjemlet i borettslagloven.

Kortversjonen av hva som gjelder for oss alle, er:

• Ved planer om større oppussingsarbeider bør du lese grundig alt som står under fanene Vedlikehold og Forsikring/skade om eventuelle vannskader, montering av markiser, kjøkkenvifte og ildsted mm.
  ‍
• Ved planer om ombygging av leiligheten, dvs riving eller flytting av vegger eller omrokkering av hvilke rom som brukes til hva, må du ha styrets godkjennelse av planene FØR arbeidene starter. Se mer detaljert om dette under §8 i Vedtektene.
  ‍
• Hvis det før eller underveis i arbeidet med oppussing eller ombygging oppdages skader som gjelder fellesareal eller på installasjoner som går under borettslagets vedlikeholdsansvar, må styret varsles og involveres FØR utbedring kan iverksettes.
  ‍
• Varsle naboene med oppslag i oppgangen om tidsrom for eventuell støy fra oppussings-/ombyggingsarbeid.

‍

Boring i stålkonstruksjonene må under enhver omstendighet ikke gjøres da dette kan medføre at garantien fra leverandør/entreprenør mot rust oppheves. Flagg kan festes med klemmer rundt vertikal stålbjelke på øvre del av balkongrekkverk eller rundt øvre del av horisontalt rekkverk med fasadeplater.

NB! Flagg må ikke festes med skruer i eller gjennom stål eller fasadeplater.

Hvis man har eller ønsker å montere avtrekksvifte med direkte utblåsing i luftekanalen ut fra bad eller kjøkken, må man være klar over at disse  kanalene er mekaniske luftekanaler og vesentlige for leilighetenes luftesystem og balansen i ventilasjonen i leiligheten. Ved å blokkere kanalene kan vi risikere dårlig inneklima, fare for råteskader m.m.

• For installering av vifte på badet anbefales å fjerne et eventuelt kaldrasspjeld fra baksiden av viftens innstikk i vegg mot kanalen, da dette vil sikre at ventilen blir stående åpen når den er avskrudd og derfor ikke forstyrrer leilighetens naturlige selvtrekk.  
• Kjøkkenviften bør være en omluftsvifte med kullfilter.

Det er i utgangspunktet mulig å installere peisovn i de fleste leiligheter, gitt 1) at det er pipeløp i leiligheten, og 2) at det er kapasitet i pipeløpet for et nytt ildsted. Gasspeis er ikke tillatt. Styret har oversikten over hvor det er pipeløp og hvilken kapasitet som er ledig per pipeløp.

Før noe arbeid iverksettes, skal styret kontaktes i forbindelse med installasjon eller fjerning av ildsted (peisovn eller peis med innsats). Bruk da skjemaet på nettsiden, det går direkte til styret og fungerer som dokumentasjon på at man har fulgt gjeldende retningslinjer. Det er svært viktig at arbeidet utføres riktig.

Eier er pliktig til selv å melde installasjon av ildsted til brannvesenet (abbr.no/feiing-og tilsyn/nytt-ildsted)

Nødvendig vedlikehold av ildsted er unntatt søknadsplikt iht Bygningsloven. Det samme gjelder reparasjon og reinstallasjon av ildsted. Med reinstallasjon menes ildsted som tas ut og plasseres tilbake igjen på samme sted og i samme røykløpsinnføring.

‍

‍

Styret besluttet med virkning fra 01.01.2006 å refundere beboers utlegg til utskifting av sluk med et beløp begrenset oppad til, per 2022, kr 7.500,- inkl. mva.

Det må klart fremgå av regningen som begrunner krav om refusjon, hvilke utlegg som utgjør materialkostnader og arbeidspenger relatert til utskifting av sluket. Det anbefales å be rørlegger om en egen regning for akkurat dette arbeidet. Beboer betaler selv rørlegger for jobben med sluket, og sender så søknad om refusjon til styret. Frist for å fremme krav er 1 år etter arbeidets utførelse.